作者：世联评估|首发：价值领地微信公众号

█九月信贷、税收政策工具再发力，助力四季度市场需求释放

续接8月末国务院常务会议提出的“进一步提出支持刚性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策”调控思路，在十一黄金周到来的前两天，中央层面接连发布“两息一税”3项宽松政策，进一步助力刚需与改善性需求的释放。

此外，9月23日银保监会相关部门负责人介绍第五次全国金融工作会议要求的防范化解相关风险工作进展时表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。从去年的“金融化泡沫化倾向比较强”到今年3月的“根本扭转”，再到当前的“实质性扭转”，可以看到监管层面针对房地产领域降杠杆、去泡沫成效给予了肯定，也进一步向市场释放出积极信号。

9月“两息一税”政策一览

*国家统计局公布的2022年1-8月70个大中城市新建商品房价格同环比数据情况：

2022年6-8月新建商品住宅销售价格同环比均连续下降的城市共23个，分别为天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、贵阳、昆明、兰州、秦皇岛、包头、温州、安庆、泉州、济宁、宜昌、襄阳、岳阳、常德、湛江、桂林、北海、泸州、大理。

从2022年1-8月整体情况来看，大多数城市新房价格以下跌为主，例如：

哈尔滨、包头、安庆、岳阳、桂林、北海、泸州、大理连续8个月同环比均下降；昆明、兰州、湛江连续6个月同环比均下降；天津、武汉、襄阳、常德连续5个月同环比均下降；温州、泉州连续4个月同环比均下降。

此外，太原除6月环比上涨以外，其余月份同环比均下降，郑州自2022年以来，除7月份环比上涨以外，其余月份环比均下降。

2022年6-8月新建商品住宅销售价格同环比均连续上涨的城市共9个，分别为北京、上海、南京、杭州、济南、长沙、成都、西安、银川。从2022年1-8月整体来看，北京、杭州、长沙、成都连续8个月同环比均上涨；上海除4、5月环比持平外，其余月份同环比均上涨；西安除1月环比持平外，其余月份同环比均上涨。

█地产领域融资支持力度加大，“稳楼市、保交楼”持续发力

9月末中央层面除了需求端释放的三大利好政策外，金融端的支持力度也持续加大。9月29日，央行货币政策委员会在2022年第三季度例会上提出，要“推动‘保交楼’专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持”；9月30日，外媒（彭博社）引述知情人士，据悉“监管机构要求国有大型银行在今年最后四个月，合计对房地产领域的净融资至少新增6,000亿元人民币，以避免信用无序收缩、维护房地产市场的稳定健康发展。央行和银保监会已于近期指示六家国有大型商业银行，为房地产领域提供融资支持，增加额每家不得少于1,000亿元人民币。”

该笔最少6,000亿元的融资，规模基本相当于2022年上半年房地产领域的累计新增贷款（6,685亿元）。结合8月提出的初期2,000亿元规模的“保交楼”专项借款，预计2022年的最后四个月，流向地产领域的融资支持不少于8,000亿元，甚至可超万亿。

█其它重点政策一览

█二手房交易领域接连推出多项新政与创新举措

9月份楼市最“亮眼”政策无疑集中在二手房交易领域，接连出现的四项新政与创新举措引发市场热议，其一便是前文提到的换购住房给予个税退税，其二则是多地提出鼓励推行的“带押过户”创新交易模式，其三是北京全面试行卖一买一“连环单”业务并行办理，其四是贝壳找房青岛站推出的“优鲜卖”模式。

多地推行或已落地二手房“带押过户”交易新模式

8月济南发布推行“带押过户”二手房交易新模式后，引发了市场广泛关注。实际上，珠海早在今年1月份便发布过实现全国“带押过户”首创模式的相关消息。据不完全统计，截至今年9月份，全国已有十数城宣布鼓励推行或已经落地实施“带押过户”新模式，且多为一线核心城市，如深圳和广州，以及二线热点城市，如珠海、南京、济南、福州、苏州、无锡、昆明、合肥等城市，主要也与高能级城市二手房市场规模与需求更突出相关。

二手房“带押过户”可以看作是对过往转按揭模式的创新探索与升级，具有更加突出的优势：一方面，有利于提高二手房交易效率、降低交易成本，进一步支持居民的改善性住房需求；另一方面，“带押过户”交易新模式更加注重全流程闭环管理，降低参与各方的风险，其中核心关注点涉及对原银行抵押权的保障以及交易资金的监管，当前推行该模式的城市普遍采取引入第三方资金监管、置后原贷款银行抵押权注销的方式来化解与防范以上风险。

例如深圳，根据9月1日深圳坪山公证处发布的信息，深圳首例“公证提存+免赎楼带押过户”二手房交易服务已顺利完成，其中便引入了“公证处提存专用账户”对购房款加以监管。

9月21日，央行广州分行亦向辖内各中心支行及银行机构下发《关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知》，其中提及针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

北京全面试行“连环单”业务并行办理

9月23日，北京住建委和规自委联合发布《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》，所谓“连环单”是指同一时期内，购房家庭先出售名下住房，再次购买住房的交易业务，多为改善性需求家庭的“卖一买一”。而“连环单业务并行办理”则是指通过优化购房资格核验，将原先需要按先后顺序办理的房屋卖出—房屋买入业务调整为同时办理，利于提高房屋交易效率、降低购房成本。

贝壳找房青岛站推出“优鲜卖”模式

9月份青岛市房地产业协会发布通知，向全市房企、经纪机构推广打通二手房售卖—新房认购流程的“优鲜卖”模式，据悉该模式由贝壳青岛首推，对于有“卖旧换新”需求的购房者，经纪机构平台联合房企为其提供卖+买服务，即购房者通过与房企、经纪机构签订三方协议，同时与房企签订新房认购协议、与经纪平台签订房源加速售卖协议，在协议约定期间，房企先为购房者锁定意向房源，经纪平台协助购房者快速将旧房售出，若成功出售，购房者便可以用卖房款购买锁定的意向房源，若未在约定期间内成功售出，则房企退回购房者事先缴纳的定金。该模式被认为能够更好的支持改善性需求购房群体，能够有效其帮助提高置换效率，降低中间环节风险。

█地方持续探索楼市放松边际，国庆节前优惠政策频发

回顾整个9月，地方楼市调控政策发布量又有明显回升，或与国庆假期临近有关，各地纷纷出台更多购房优惠支持措施。总体来看，政策工具主要集中于：

1、信贷支持方面，包括公积金贷款支持（如城市群都市圈实现互认互贷、放开贷款套数限制、与“以租换购”政策衔接）、下调商贷首付比例、给予商业贷款贴息等，并重点向人才、多孩养老家庭、特殊群体（现役退役军人、防疫工作人员等）倾斜；

2、放松限购门槛及区域，包括放松社保/个税缴纳时限、取消二套房限购、鼓励以租换购等；

3、购房补贴及一系列优惠政策，包括推行“人才房票”、给予购房消费补贴、契税补贴、消费贷款补贴、房企优惠促销以及给予购房周转借款等，部分城市对于房屋售价限制有一定放松。

4、在土地出让和预售监管方面，更多城市提出银行保函可以代替土地出让保证金和重点监管资金，驻马店提出实行预售资金“无节点”申请，以增加企业资金周转率，武汉、绵阳等提出预售资金监管不受节点拨付限制，而是根据项目实际情况申请审核。

部分城市出现政策一日游，“房住不炒”仍要坚持

9月各地仍在探索实施楼市宽松调控工具，个别热点城市推出力度较大的限购放松政策，但结果成为了政策“一日游”，如苏州自9月初吴江区传出非本市户籍购房者取消限购（即非本市户籍购买首套住房无需社保）后，其它五区陆续跟进，然而距离苏州全域放开非本地户籍首套房限购资格仅一天后，多城区便又恢复至此前政策，即非本市户籍购买首套房仍需满足“三年内在苏州连续缴纳6个月社保”的要求；青岛9月15日发布政策“二手住房不再限购”，次日便删除该条新政。今年以来，三不五时出现个别城市“政策一日游”，政策宽松是今年楼市调控的主流，但仍需深化对“房住不炒”的认识。

█部分城市探索拓展安置房、保租房房源筹集渠道

唐山提出将存量商品住房和政府指导复工的“烂尾楼”、政府闲置住房作为筹集棚户区改造和筹集保障性租赁住房的重要渠道；济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司发布招标公告，在济南市区（历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、高新区）范围内收购存量房源用于租赁储备住房，房源要求“布局合理、配套完善、手续齐全、保障品质”，项目筹集规模为3,000套。

█地方持续推动“保交楼”工作

9月份以来，各地持续推动“保交楼”工作，据报道，9月22日国开行已向沈阳支付全国首笔专项借款，郑州第一批专项借款50亿元也已下达。此外，郑州在9月初提出“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”，根据10月6日郑州发布的最新消息，全市147个已售停工、半停工商品住宅项目已实现145个全面、实质性复工，2个未复工的项目预计11月底前可实现复工，成效显著。

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本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击查阅转载规则。

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